Prêter un logement
Vous avez bien sûr le droit de mettre gratuitement à la disposition d'un de vos enfants un bien immobilier qui vous appartient, mais il est recommandé de prendre quelques précautions.
>Rédigez un contrat de "prêt à usage". "Pour éviter que le fisc ne considère qu'il s'agit d'une donation déguisée de l'usufruit du bien (pour laquelle des droits de donation auraient dû être acquittés), ce contrat doit prévoir la durée de l'occupation, même si elle peut être tacitement renouvelable, conseille Romane Quéau.Pour la même raison, vous ne mettrez pas à la charge de l'occupant des dépenses qu'un locataire n'aurait pas à supporter (gros travaux)."
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>Anticipez de possibles litiges lors de la succession. "Prêter un logement à un enfant qui dispose de revenus suffisants pour vivre ne relève pas de l'obligation alimentaire. Pour autant ce prêt n'est pas forcément considéré par les juges comme une donation ayant avantagé cet enfant,et dont il faudrait tenir compte dans le partage avec les frères et sœurs", précise Me Vieille. Tout dépendra de la durée du prêt, du loyer ainsi économisé et de son importance par rapport à vos ressources.
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- Notre conseil
Évitez de possibles litiges en indiquant par testament si vous souhaitez, par exemple, qu'il soit tenu compte de cet avantage lors de la succession ou non.
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Petit loyer en famille: prudence!
Il est risqué de louer un bien à un membre de sa famille en pratiquant un loyer nettement sous-évalué. "L'administration fiscale peut décider de vous imposer sur le loyer que vous auriez dû percevoir en fonction du marché, ou contester la déduction des charges (taxe foncière, travaux…) de vos revenus locatifs", rappelle Romane Quéau.
Se porter caution pour une location
Pour trouver une location, le candidat, surtout s'il est jeune, doit souvent fournir la caution d'un proche doté de revenus suffisants qui s'engage à payer le loyer et les charges à sa place en cas d'impayés.
>Si vous acceptez, vous formalisez cet engagement très lourd en signant un acte de caution. Celui-ci prévoit en général une caution "solidaire": le bailleur peut exiger de vous le paiement du loyer et des charges, sans même avoir au préalable poursuivi le locataire indélicat. Il est préférable de négocier une caution "simple", qui obligera le bailleur à poursuivre d'abord le locataire.
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>Attention à la durée de l'engagement
Si une durée précise est indiquée dans l'acte, vous ne pourrez pas retirer votre caution avant ce terme. Il est alors prudent d'exiger une clause précisant que votre caution s'arrête à votre décès (sinon, elle sera transférée à vos héritiers) ou au divorce du locataire (pour ne pas rester caution de son ex-conjoint). Si aucune durée n'est indiquée, vous pouvez résilier à tout moment, mais vous resterez toujours redevable d'éventuels impayés jusqu'à l'expiration du bail.
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Céder les droits à prêt de son PEL: une bonne idée?
Certains plans d'épargne logement (PEL) donnent accès à des crédits à taux plus faibles que ceux des crédits bancaires classiques. Si votre enfant a déjà un PEL de plus de trois ans, vous pouvez lui donner vos propres droits à prêt, acquis sur un plan de plus de trois ans (dont vous récupérez le capital et les intérêts) pour qu'il puisse emprunter davantage à taux réduit. Adressez-vous à votre banque.
Prêter ou donner sa voiture
>Vous prêtez occasionnellement votre voiture à un enfant, un petit-enfant, un neveu? Vérifiez que votre contrat d'assurance couvre ce conducteur occasionnel. Certains assureurs n'acceptent pas le prêt, notamment à des jeunes. En cas d'accident, les dommages subis par votre voiture ne seraient alors pas remboursés. Attention, quand l'assureur accepte un conducteur occasionnel débutant, il prévoit souvent une franchise majorée si ce dernier est responsable d'un accident. "Et le malus qui en résulterait serait imputé au propriétaire de la voiture, même s'il n'était pas lui-même au volant", explique Julien Hue, directeur Iard (incendies, accidents et risques divers) à la Macif. Vous pouvez donc perdre votre bonus si votre petit-enfant n'est pas encore un conducteur très aguerri.
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>Si vous prêtez régulièrement votre voiture, déclarez ce conducteur secondaire. Bien sûr, l'assureur, s'il l'accepte (certains refusent les novices), augmentera votre prime d'assurance à régler. "Mais le jeune conducteur aura ainsi une antériorité. Lorsqu'il voudra plus tard s'assurer à titre personnel, pour sa propre voiture, de nombreux assureurs tiendront compte des années d'assurance qu'il aura déjà réunies", indique Julien Hue. Cela l'aidera à trouver plus facilement un assureur et lui évitera les surprimes souvent appliquées au début.
>Vous songez à donner tout simplement votre voiture à l'un de vos proches. Selon sa valeur, il peut s'agir d'un don manuel ou d'un présent d'usage (lire ci-dessus). Les formalités administratives sont les mêmes que si vous vendiez votre véhicule: contrôle technique préalable (moins de six mois), déclaration de la cession sur le site de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) où vous pourrez préciser que vous le transmettez à titre gratuit au donataire de la carte grise barrée, en indiquant "cédé à titre gratuit le…" (et non vendu le…). Le donataire dispose d'un mois pour demander à l'ANTS de mettre la carte grise à son nom.
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Anne Bance
Journaliste droit et argent
